by Faiz Riziq | Oct 29, 2022 | Hartanah, Kewangan, Keberhutangan & Pelaburan, Perbankan, Tips, Tinjauan & Statistik
“Saya buat pembiayaan perumahan di atas nama saya dan suami. Apabila suami meninggal dunia, adakah saya perlu membayar semuanya?“
Ramai orang keliru dengan status pembiayaan perumahan setelah salah seorang daripada mereka telah meninggal. Sebelum ini mereka berdua akan berkongsi wang untuk membayar sejumlah pinjaman rumah, tetapi apabila salah seorang meninggal dunia, adakah bayaran itu diteruskan seperti biasa dengan jumlahnya atau dikurangkan jumlahnya?
Atau tidak perlu bayar langsung? Sedangkan dalam dokumen pembiayaan rumah, tertera kedua-dua nama mereka. Sekiranya anda bertanya kepada pegawai bank atau peguam yang mengendalikan kes kematian pemilik pinjaman rumah ini, pasti jawapan mereka tetap sama. Ia berasaskan kepada apa yang tercatat dalam dokumen Mortgage Reduced Term Takaful (MRTT).
Mortgage Reduced Term Takaful (MRTT)
MRTT adalah sejenis takaful yang melibatkan 3 pihak iaitu peminjam, penjual dan juga bank yang terlibat untuk proses pembiayaan. Dengan adanya MRTT, si mati akan dilindungi daripada membuat bayaran pembiayaan seterusnya.
Ia adalah perlindungan kewangan yang akan diberikan untuk membiayai baki pinjaman rumah si mati sepenuhnya hanya atas nama si mati. Ia bermaksud, jika anda membeli rumah atas dua nama, ia akan dibahagikan mengikut peratus iaitu si mati dan anda. Jika 50-50, maksudnya 50% akan dibiaya oleh MRTT dan anda perlu bayar separuh lagi jumlah harga rumah. Anda perlu jadualkan semula jumlah pembayaran yang akan anda bayar, selepas bayaran si mati dipotong daripada jumlah pinjaman asal.
Sekiranya 100% MRTT hanya diletakkan kepada anda dan tidak langsung cover si mati, bermakna tiada perlindungan kewangan diberikan kepada si mati. Anda terpaksa membayar 100% jumlah pinjaman rumah seperti biasa. Kes-kes sebegini akan menyebabkan rumah disita atau lain-lain lagi kerana pembayar mungkin mengalami masalah kewangan untuk membayar. MRTT ini juga akan diguna pakai jika seseorang itu mengalami kecacatan kekal yang disahkan, bukan hanya kematian sahaja.
Bagaimana Nak Tahu Berapa Peratus Perlindungan MRTT Yang Anda Dan Pasangan Ambil?
Kita pun terlupa apa yang telah kita buat sewaktu memohon pinjaman rumah dahulu. Tak ingat berapa peratus perlindungan yang diambil untuk setiap orang. Jangan risau, kita boleh hubungi pihak bank yang kita buat pembiayaan rumah tersebut untuk menyemak segala maklumat. Anda juga boleh berbincang dengan pegawai bank berkenaan dengan pembiayaan perumahan selepas berlaku kematian salah seorang peminjam.
by Faiz Riziq | Oct 26, 2022 | Hartanah, Perbankan
Prestasi pasaran hartanah yang dikatakan perlahan buat masa ini ternyata telah mempengaruhi kadar penolakan pinjaman perumahan oleh bank. Ramai yang menghadapi kesukaran untuk mendapatkan pinjaman perumahan dengan peningkatan jumlah permohonan yang ditolak sejak beberapa tahun lepas. Menurut Bank Negara Malaysia (BNM), pada tahun lalu, kadar tersebut telah berada pada hampir 60%!
Ini membuktikan yang kebanyakan rakyat Malaysia masih bergelut untuk memiliki rumah sendiri yang boleh digelar sebagai “rumahku, syurgaku”. Dengan statistik yang membimbangkan itu, rasanya sudah tiba masa untuk kita mengenalpasti punca di sebalik isu penolakan pinjaman perumahan ini.
Mengapa Bank Tolak Permohonan Pinjaman Rumah Anda?
Oleh kerana itu, beberapa eksekutif pinjaman dari bank tempatan telah cuba untuk menjawab persoalan mengapa terlalu ramai rakyat Malaysia yang telah ditolak permohonan pinjaman rumah mereka. Anda pasti akan terkejut apabila mengetahui maklum balas daripada eksekutif-eksekutif tersebut!
1) Pemohon kurang faham proses permohonan
Keseluruhan proses permohonan pinjaman rumah di sini sebenarnya amat berbeza jika dibandingkan dengan proses di negara lain. Di Malaysia, kebanyakkannya akan mencari hartanah daripada mana-mana senarai yang ada, dan terus pergi ke bank pilihan untuk memohon pinjaman perumahan.Cara ini boleh jadi bermasalah kepada pembeli kerana nilai hartanah yang diminta oleh penjual mungkin tidak sama dengan apa yang dinilai oleh bank.
Selain itu, tanpa pengetahuan yang cukup tentang apa yang anda mampu atau tidak, senarai yang dilihat mungkin melebihi peruntukan yang ada (berdasarkan kriteria pendapatan anda).
Walau bagaimanapun, sebab yang paling biasa didengari adalah pembeli rumah langsung tidak mengetahui kemampuan mereka untuk membuat pembayaran semula sekiranya mendapat pinjaman.
Pihak bank akan sentiasa merujuk kepada Pusat Sistem Maklumat Rujukan Kredit (CCRIS) untuk mengetahui Nisbah Khidmat Hutang (DSR) setiap pelanggan.
Jadi, ia sangatlah penting untuk anda ambil tahu tentang kedua-dua perkara ini sebelum anda membuat permohonan.
Sangat membantu untuk anda mengetahui nilai DSR dan pada masa yang sama juga membuatkan kerja saya menjadi lebih mudah. Selain itu, ada beberapa kes di mana pemohon telah memalsukan dokumen kewangan mereka. Tolong ingat yang cara ini sangat berisiko kerana bukan sahaja permohonan anda akan ditolak, tetapi ia boleh menjadi kes polis dan anda mungkin dibawa ke muka pengadilan!
Salah satu lagi sebab utama penolakan pinjaman perumahan ialah tidak mempunyai bukti pendapatan yang kukuh. Jadi ini antara dokumen-dokumen yang penting – akaun simpanan dan pengisytiharan cukai pendapatan (di mana gaji anda dikreditkan, serta sumbangan KWSP) – jika anda mahu permohonan anda diluluskan. Akhir sekali, sila pastikan yang borang permohonan diisi dengan betul, lagi-lagi maklumat yang mudah seperti alamat rumah dan butiran hubungan anda. Sangatlah rugi kalau permohonan anda ditolak disebabkan isu yang remeh seperti ini!”
2) Pemohon kurang buat kajian sendiri
Kesilapan yang paling biasa saya lihat dalam proses permohonan pinjaman perumahan adalah kebanyakan klien saya tidak mengkaji dulu sebelum membuat keputusan mengenai sesuatu hartanah. Maksud saya disini adalah menyemak dahulu latar belakang pemaju, atau melakukan penyelidikan mengenai penjual hartanah. Ada kemungkinan yang pemaju atau penjual telah diisytiharkan muflis. Dan mengikut undang-undang Malaysia, apa-apa transaksi hartanah tidak dibenarkan sama sekali jika penjual telah diisytiharkan muflis, atau berada di bawah prosiding undang-undang dari Credit Tip-Off Service (CTOS).
Selain itu, pemaju mungkin telah disenarai hitamkan oleh bank, atau oleh Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan! Bank-bank juga mempunyai senarai hitam hartanah tersendiri, yang biasanya berkaitan dengan lokasi dan status hartanah. Sebagai contoh, jika hartanah masih belum menerima hakmilik strata selepas beberapa tahun, ia mungkin telah dipangkah oleh bank. Akhir sekali, jika hartanah yang hendak dibeli mempunyai status pajakan, anda perlu tahu yang bilangan tahun yang tinggal untuk hartanah tersebut sangatlah penting. Menurut bank-bank tertentu, hartanah dengan tempoh pajakan yang tinggal antara 30 dan 60 tahun atau kurang, tidak akan dibiayai. Ini kerana bank melihat hartanah tersebut sebagai pembiayaan berisiko tinggi, yang mana nilai hartanah akan jatuh apabila tempoh pajakan hampir tamat.
Disebabkan itu, saya selalu menasihati klien untuk menggunakan senarai hartanah yang boleh dipercayai untuk mencari rumah impian mereka, seperti laman web PropertyGuru.
3) Staf bank mungkin buat silap
Perkara ini mungkin agak malu untuk diakui, tetapi saya pernah menyaksikan kes-kes di mana permohonan pinjaman perumahan telah dirosakkan oleh eksekutif yang bertanggungjawab. Ini adalah perkara biasa lagi-lagi jika mereka baru bekerja dalam industri tersebut! Jika mereka tidak mempunyai pengalaman dan tidak biasa dengan pemprosesan yang ketat dan pengesyoran berkaitan kelulusan pinjaman perumahan, ada kemungkinan yang maklumat pada permohonan mempunyai kesilapan atau tidak mencukupi dan akan ditolak.
Dalam kes lain, mungkin eksekutif baru sahaja bekerja di bank tersebut, dan masih tidak dapat membiasakan diri dengan set peraturan yang ada di sana. Oleh itu, dokumen yang mereka dapatkan dari pelanggan mungkin tidak mencukupi untuk mendapat kelulusan. Malangnya, akan selalu ada kesilapan yang datang dari manusia walau dalam profesion mana pun. Jadi pastikan semak betul-betul!
by Faiz Riziq | Oct 9, 2022 | Hartanah
Bagi seseorang yang ingin menyewa hartanah, kadar sewa adalah faktor utama dalam memilih hartanah. Adakah kadar itu sesuai dengan bajet mereka? Adakah ia terlalu mahal untuk ciri-cirinya? Adakah ia satu tawaran yang baik? Ini semua soalan yang timbul dalam fikiran penyewa apabila melihat hartanah. Oleh itu, sebagai pelabur, mendapatkan kadar sewa yang sesuai untuk hartanah anda adalah keputusan penting untuk membuat keputusan yang betul. Anda mahu kadar akhir anda kompetitif dan menarik kepada penyewa dan pada masa yang sama, anda mahu menerima pulangan pelaburan (ROI) yang baik untuk hartanah anda.
Pertama, mari kita lihat faktor yang perlu dipertimbangkan semasa mengira dan menentukan kadar sewa:
1. Lokasi
Lebih dekat hartanah dengan tempat perniagaan dan tempat kerja, serta kemudahan, lebih tinggi harga yang dijangkakan. Kebolehcapaian ke lokasi juga memainkan faktor utama. Hartanah cenderung menjadi lebih mahal di sekitar pusat bandar. Oleh itu, tempat di, katakan, Kuala Lumpur City Centre (KLCC) atau KL Sentral akan memperoleh kadar sewa yang jauh lebih tinggi daripada Sungai Buloh sebagai contoh.
2. Jenis penginapan
Ini mungkin kelihatan jelas tetapi jenis penginapan juga penting. Ini benar terutamanya jika dua jenis harta tanah yang berbeza terletak di kawasan yang sama. Oleh itu, dalam kebanyakan kes, anda boleh menjangkakan rumah bertanah mempunyai kadar sewa yang lebih tinggi daripada apartmen di lokasi yang sama. Selain itu, salah satu sebab harga yang lebih tinggi adalah faktor saiz. Kawasan hartanah yang lebih besar biasanya bermakna harga yang lebih mahal. Pertimbangkan juga sama ada tempat penginapan ini mempunyai sebarang bilik tambahan seperti tandas tambahan atau tempat mandi peribadi di setiap bilik. Ia mungkin berharga, dan anda mungkin boleh mengenakan bayaran sewa yang lebih tinggi.
3. Kemudahan
Terdapat beberapa pengecualian untuk faktor nombor dua (jenis penginapan) di atas. Kadangkala, walaupun ruangnya agak kecil, kondominium atau penthouse boleh menjadi lebih mahal daripada rumah bertanah. Ini ada kaitan dengan ciri dan kemudahan yang luas yang mereka tawarkan. Ciri nilai tambah seperti gim, kolam renang, kedai runcit, bilik permainan, taman rekreasi, dsb. akan menambah daya tarikan hartanah.
4. Reka bentuk dan kelengkapan
Orang ramai biasanya tidak kisah untuk membayar lebih jika harta itu dilengkapi dengan penghawa dingin, mesin basuh dan pengering. Ia menjadikan kehidupan lebih mudah bagi orang ramai untuk berpindah. Reka bentuk dalaman hartanah juga penting. Malah, kajian menunjukkan bahawa ia lebih menarik kepada penyewa sehingga “mencairkan” kesan lokasi hartanah.
5. Tempat letak kereta
Menurut Kajian Kewangan Pengguna Auto Malaysia 2017, purata isi rumah Malaysia memiliki dua buah kereta. Apabila anda mengambil kira tetamu yang melawat atau tidur, maka nilai ruang kereta tambahan meningkat secara eksponen. Ini benar terutamanya jika tempat penginapan itu berhampiran dengan pusat bandar, kerana tempat letak kereta sukar ditemui.
Seterusnya, bagaimana untuk mengira sewa bulanan?
Apakah hasil sewa? Hasil sewa diukur dari pendapatan yang anda peroleh daripada sewa anda setiap tahun, sebagai peratusan daripada jumlah harga yang anda bayar untuk harta itu. Ia berfungsi sama seperti pengiraan nisbah pulangan pelaburan. Selain itu, mengetahui hasil sewaan anda juga membolehkan anda mengetahui sama ada sewa yang anda caj adalah munasabah, atau sama ada sudah tiba masanya untuk menyemak kadar anda.
Sebagai contoh, anda hanya melanggar walaupun sewa yang anda perolehi hanya mampu membayar kos penyelenggaraan yang ditanggung untuk memastikan hartanah pelaburan itu berjalan. Tambahan pula, anda mengalami kerugian jika sewaan tidak mampu menampung kos penyelenggaraan. Dalam kedua-dua kes, harta anda bukan aset yang menjana pendapatan.
Okay, bagaimanakah hasil sewa dikira?
- Pengiraan hasil sewa anda boleh dipecahkan kepada hasil sewa kasar dan hasil sewa bersih:
Hasil sewa kasar
- Peratusan pulangan pendapatan sewa daripada hartanah, tidak termasuk perbelanjaan yang ditanggung daripada penyelenggaraan hartanah, berbanding jumlah harga pembelian hartanah.
Hasil sewa bersih
- Ini mengambil kira pembiayaan hartanah anda semasa mengira hasil sewa.
Jadi, apakah hasil sewa yang baik untuk hartanah pelaburan?
Semua orang mahu memperoleh hasil sewa yang tinggi. Purata hasil sewa akan berbeza bergantung pada lokasi, kawasan dan jenis hartanah. Di Malaysia, hasil sewa sekitar 4% hingga 5% diterima umum sebagai jumlah yang berpatutan.
Formula hasil sewa kasar:
Berikut ialah contoh mudah cara menggunakan kalkulator hasil sewaan untuk hartanah dengan angka berikut:
Harga belian hartanah termasuk semua kos berkaitan = RM500,000
Pendapatan sewa sebulan = RM3,000
Pendapatan sewa tahunan= RM3,000 X 12 = RM36,000
Jumlah kos penyelenggaraan = RM4,500
(Jumlah pendapatan sewa setahun/harga belian hartanah, termasuk semua kos berkaitan) X 100, kami akan mendapat perkara berikut:
(RM36,000/RM500,000) X 100 = 7.2%
Sebaliknya, mengikut formula hasil sewa bersih sebelumnya:
(Jumlah pendapatan sewa setahun – jumlah kos penyelenggaraan/harga belian hartanah, termasuk semua kos berkaitan) X 100, kami akan mendapat perkara berikut:
(RM36,000 – RM4,500/RM500,000) X 100 = 6.3%
Seperti yang dapat kita lihat daripada contoh pengiraan di atas, kedua-dua hasil sewaan adalah melebihi purata nasional 4% hingga 5%. Anda boleh memperoleh anggaran kadar sewa anda dengan mudah dengan menyemak purata sewa hartanah di kawasan kejiranan.
Untuk membuat pengiraan yang tepat, anda perlu mengetahui beberapa kos tambahan. Kos tambahan ini mempunyai peranan yang besar dalam cara mengira kadar sewa hartanah komersial juga, seperti:
- Kos penyelenggaraan dan pembaikan
- Peningkatan hartanah seperti mesin basuh pinggan mangkuk baharu diperlukan
- Utiliti dan bekalan (tandas, tuala) untuk penyewaan jangka pendek
- Yuran pengurusan hartanah (jika ada)
- Insurans
- Kos ejen
- Laporan cukai
by Faiz Riziq | Oct 8, 2022 | Hartanah, Kewangan, Keberhutangan & Pelaburan
Adakah anda berusia lewat dua puluhan atau awal tiga puluhan dan ingin membeli rumah pertama anda? Ia adalah pelaburan yang besar, dan perkara terakhir yang anda mahu lakukan ialah tidak mensia-siakannya. Malangnya, pembeli hartanah muda kerap melakukan kesilapan, yang boleh mengakibatkan kerugian lima angka atau lebih dalam nilai bersih peribadi. Jadi, bagaimana anda mengelakkan perkara ini? Berikut ialah lima cadangan yang perlu diingat jika anda ingin jadi pemilik hartanah kali pertama.
1. Fahami sebab anda membeli hartanah.
Adakah anda membeli rumah untuk didiami atau sebagai pelaburan? Adakah anda akan tinggal bersama ibu bapa atau adik-beradik anda, atau adakah anda akan tinggal bersendirian? Adakah anda akan menyimpannya untuk pendapatan sewa atau menjualnya dengan cepat untuk mendapatkan keuntungan? Jawapan kepada soalan ini adalah kritikal kerana ia mempengaruhi keputusan seperti lokasi dan saiz rumah anda. Walau bagaimanapun, kebanyakan orang tidak tahu apa yang mereka mahukan sehingga masa telah terbuang untuk membeli rumah pertama. Jika belum bersedia, rancang untuk membina kewangan anda sehingga anda memahami rancangan anda.
2. Menyedari bahawa keperluan dan keinginan selalu berubah.
Setiap tiga hingga lima tahun, keperluan dan keinginan manusia akan berubah. Anda mungkin jatuh cinta dan memutuskan untuk berkahwin. Jika anda membeli rumah berkonsepkan rumah bujang, ia mungkin tidak sesuai sebaik sahaja anda menambah pasangan anda. Tambahan pula, apabila anda mempunyai anak, keadaan akan berubah.
Perubahan kerjaya, penghijrahan atau perniagaan adalah semua kemungkinan yang akan memberi kesan kepada keutamaan dan keadaan kewangan anda. Ini memberi kesan kepada jenis harta yang perlu anda miliki. Kenali bahawa kehendak dan keperluan anda akan berubah dari semasa ke semasa, dan cari harta yang membolehkan anda fleksibel dalam pilihan anda.
3. Mengekalkan nisbah perkhidmatan hutang (DSR) yang rendah.
Jika anda memperoleh RM8,000 sebulan dan mempunyai hutang bulanan sebanyak RM2,000, DSR anda ialah 25%. Gadai janji, sewa beli, belajar dan pinjaman peribadi, dan hutang kad kredit adalah contoh liabiliti. Anda harus mengekalkan DSR anda pada tahap optimum 30%, iaitu RM2,400 sebulan jika anda memperoleh jumlah yang dinyatakan di atas. Lebih besar, dan anda menghadapi risiko tekanan kewangan.
“Bagaimana jika saya memperoleh RM8,000 sebulan dan mempunyai pinjaman kereta RM1,000?” anda mungkin tertanya-tanya. Adakah ini bermakna bayaran balik gadai janji maksimum saya ialah RM1,400?”
Ya, secara teori. Dengan jumlah bayaran balik pinjaman sebanyak RM1,400, gadai janji anda sepatutnya berjumlah sekitar RM340,000, membolehkan anda menyasarkan rumah berharga sekitar RM380,000. Yang berharga melebihi RM400,000 kini berada di luar julat harga anda.
4. Memahami penilaian harta
Penilaian hartanah adalah penting untuk mengelakkan pembelian hartanah terlalu mahal, yang boleh mengakibatkan kerugian besar kepada nilai bersih peribadi anda. Salah satu kaedah paling mudah untuk menentukan nilai hartanah adalah dengan mengira harga setiap kaki persegi (psf) dan membandingkannya dengan hartanah yang serupa di kawasan tersebut. Sebagai contoh, jika anda berfikir untuk membeli kondo seluas 1,000 kaki persegi di bandar X dengan harga RM500,000, penilaiannya ialah RM500 setiap kaki persegi. Jika kebanyakan unit di kawasan itu berharga dalam julat RM520-550 psf, ini boleh menjadi tawaran yang baik, bergantung pada keadaan unit.
Andaikan anda telah mengenal pasti tiga kondo tambahan dengan nilai berikut:
- Kondo 1: RM450-480 kaki persegi
- Kondo 2: RM600-650 kaki persegi
- Kondo 3: RM1,000-1,100 kaki persegi
Cuba tanya tentang perkara berikut:
- Adakah nilai kondo di bandar X akan meningkat kepada RM1,000 sekaki persegi pada masa hadapan? Jika jawapannya tidak, maka Kondo 3 adalah terlalu mahal.
- Mengapa Kondo 1 paling murah? Adakah ia disebabkan penyelenggaraan yang kurang atau lokasi yang kurang ideal? Jika asas kondo 1 adalah kukuh, bandingkan unit yang anda inginkan dengan kondo 1 untuk mendapatkan tawaran terbaik.
- Mengapa Kondo 2 lebih mahal sedikit? Sekali lagi, “perbandingan beli-belah” akan membantu anda membuat keputusan terbaik mengenai unit yang hendak dibeli.
5. Cari kawasan yang mempunyai peningkatan pendapatan
Jika anda mahu harta anda nilainya meningkat, ini penting. Anggaran pendapatan bulanan penduduk dan tabiat berbelanja, serta maklumat mengenai aktiviti ekonomi utama yang dijalankan oleh penduduk tempatan, adalah penting untuk pembeli rumah yang bijak.
Andaikan bahawa penduduk bandar Y adalah individu kelas pertengahan yang berpendapatan kira-kira RM5,000 sebulan. Mereka menjalani kehidupan yang sederhana dan memandu kereta yang murah. Anda kemudiannya menemui rumah seluas 800 kaki persegi dengan harga RM800,000 (RM1,000 psf). Adakah anda akan membeli rumah ini dengan jangkaan bahawa nilainya akan meningkat? Sudah tentu, tidak.
Pertimbangkan rumah seperti ini di Bandar Z, di mana penduduk semakin berkembang dan purata pendapatan bulanan ialah RM10,000 dan semakin meningkat. Hartanah RM800,000 dalam contoh ini berpotensi untuk meningkatkan nilai, menjadikannya pilihan yang berdaya maju. Apabila tiba masanya untuk anda membeli hartanah pertama, anda boleh melihat cadangan yang kami sediakan ini, dan anda sepatutnya tidak akan melakukan kesilapan untuk menilai hartanah anda nanti. Terima Kasih.
Recent Comments