Bagi seseorang yang ingin menyewa hartanah, kadar sewa adalah faktor utama dalam memilih hartanah. Adakah kadar itu sesuai dengan bajet mereka? Adakah ia terlalu mahal untuk ciri-cirinya? Adakah ia satu tawaran yang baik? Ini semua soalan yang timbul dalam fikiran penyewa apabila melihat hartanah. Oleh itu, sebagai pelabur, mendapatkan kadar sewa yang sesuai untuk hartanah anda adalah keputusan penting untuk membuat keputusan yang betul. Anda mahu kadar akhir anda kompetitif dan menarik kepada penyewa dan pada masa yang sama, anda mahu menerima pulangan pelaburan (ROI) yang baik untuk hartanah anda.

Pertama, mari kita lihat faktor yang perlu dipertimbangkan semasa mengira dan menentukan kadar sewa:

1. Lokasi
Lebih dekat hartanah dengan tempat perniagaan dan tempat kerja, serta kemudahan, lebih tinggi harga yang dijangkakan. Kebolehcapaian ke lokasi juga memainkan faktor utama. Hartanah cenderung menjadi lebih mahal di sekitar pusat bandar. Oleh itu, tempat di, katakan, Kuala Lumpur City Centre (KLCC) atau KL Sentral akan memperoleh kadar sewa yang jauh lebih tinggi daripada Sungai Buloh sebagai contoh.

2. Jenis penginapan
Ini mungkin kelihatan jelas tetapi jenis penginapan juga penting. Ini benar terutamanya jika dua jenis harta tanah yang berbeza terletak di kawasan yang sama. Oleh itu, dalam kebanyakan kes, anda boleh menjangkakan rumah bertanah mempunyai kadar sewa yang lebih tinggi daripada apartmen di lokasi yang sama. Selain itu, salah satu sebab harga yang lebih tinggi adalah faktor saiz. Kawasan hartanah yang lebih besar biasanya bermakna harga yang lebih mahal. Pertimbangkan juga sama ada tempat penginapan ini mempunyai sebarang bilik tambahan seperti tandas tambahan atau tempat mandi peribadi di setiap bilik. Ia mungkin berharga, dan anda mungkin boleh mengenakan bayaran sewa yang lebih tinggi.

3. Kemudahan
Terdapat beberapa pengecualian untuk faktor nombor dua (jenis penginapan) di atas. Kadangkala, walaupun ruangnya agak kecil, kondominium atau penthouse boleh menjadi lebih mahal daripada rumah bertanah. Ini ada kaitan dengan ciri dan kemudahan yang luas yang mereka tawarkan. Ciri nilai tambah seperti gim, kolam renang, kedai runcit, bilik permainan, taman rekreasi, dsb. akan menambah daya tarikan hartanah.

4. Reka bentuk dan kelengkapan
Orang ramai biasanya tidak kisah untuk membayar lebih jika harta itu dilengkapi dengan penghawa dingin, mesin basuh dan pengering. Ia menjadikan kehidupan lebih mudah bagi orang ramai untuk berpindah. Reka bentuk dalaman hartanah juga penting. Malah, kajian menunjukkan bahawa ia lebih menarik kepada penyewa sehingga “mencairkan” kesan lokasi hartanah.

5. Tempat letak kereta
Menurut Kajian Kewangan Pengguna Auto Malaysia 2017, purata isi rumah Malaysia memiliki dua buah kereta. Apabila anda mengambil kira tetamu yang melawat atau tidur, maka nilai ruang kereta tambahan meningkat secara eksponen. Ini benar terutamanya jika tempat penginapan itu berhampiran dengan pusat bandar, kerana tempat letak kereta sukar ditemui.

Seterusnya, bagaimana untuk mengira sewa bulanan?

Apakah hasil sewa? Hasil sewa diukur dari pendapatan yang anda peroleh daripada sewa anda setiap tahun, sebagai peratusan daripada jumlah harga yang anda bayar untuk harta itu. Ia berfungsi sama seperti pengiraan nisbah pulangan pelaburan. Selain itu, mengetahui hasil sewaan anda juga membolehkan anda mengetahui sama ada sewa yang anda caj adalah munasabah, atau sama ada sudah tiba masanya untuk menyemak kadar anda.

Sebagai contoh, anda hanya melanggar walaupun sewa yang anda perolehi hanya mampu membayar kos penyelenggaraan yang ditanggung untuk memastikan hartanah pelaburan itu berjalan. Tambahan pula, anda mengalami kerugian jika sewaan tidak mampu menampung kos penyelenggaraan. Dalam kedua-dua kes, harta anda bukan aset yang menjana pendapatan.

Okay, bagaimanakah hasil sewa dikira?

• Pengiraan hasil sewa anda boleh dipecahkan kepada hasil sewa kasar dan hasil sewa bersih:

Hasil sewa kasar

• Peratusan pulangan pendapatan sewa daripada hartanah, tidak termasuk perbelanjaan yang ditanggung daripada penyelenggaraan hartanah, berbanding jumlah harga pembelian hartanah.

Hasil sewa bersih

• Ini mengambil kira pembiayaan hartanah anda semasa mengira hasil sewa.

Jadi, apakah hasil sewa yang baik untuk hartanah pelaburan?

Semua orang mahu memperoleh hasil sewa yang tinggi. Purata hasil sewa akan berbeza bergantung pada lokasi, kawasan dan jenis hartanah. Di Malaysia, hasil sewa sekitar 4% hingga 5% diterima umum sebagai jumlah yang berpatutan.

Formula hasil sewa kasar:

Berikut ialah contoh mudah cara menggunakan kalkulator hasil sewaan untuk hartanah dengan angka berikut:

Harga belian hartanah termasuk semua kos berkaitan = RM500,000
Pendapatan sewa sebulan = RM3,000
Pendapatan sewa tahunan= RM3,000 X 12 = RM36,000
Jumlah kos penyelenggaraan = RM4,500

(Jumlah pendapatan sewa setahun/harga belian hartanah, termasuk semua kos berkaitan) X 100, kami akan mendapat perkara berikut:

(RM36,000/RM500,000) X 100 = 7.2%

Sebaliknya, mengikut formula hasil sewa bersih sebelumnya:

(Jumlah pendapatan sewa setahun – jumlah kos penyelenggaraan/harga belian hartanah, termasuk semua kos berkaitan) X 100, kami akan mendapat perkara berikut:

(RM36,000 – RM4,500/RM500,000) X 100 = 6.3%

Seperti yang dapat kita lihat daripada contoh pengiraan di atas, kedua-dua hasil sewaan adalah melebihi purata nasional 4% hingga 5%. Anda boleh memperoleh anggaran kadar sewa anda dengan mudah dengan menyemak purata sewa hartanah di kawasan kejiranan.

Untuk membuat pengiraan yang tepat, anda perlu mengetahui beberapa kos tambahan. Kos tambahan ini mempunyai peranan yang besar dalam cara mengira kadar sewa hartanah komersial juga, seperti:

• Kos penyelenggaraan dan pembaikan
• Peningkatan hartanah seperti mesin basuh pinggan mangkuk baharu diperlukan
• Utiliti dan bekalan (tandas, tuala) untuk penyewaan jangka pendek
• Yuran pengurusan hartanah (jika ada)
• Insurans
• Kos ejen
• Laporan cukai